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高房价背后的三大矛盾 利益衍生出六只替罪羊  

2007-10-12 12:03:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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提要:三轮土地集中储备了高房价的大量势能;借鉴与盲目引进的体制形成消费者——开发商服务提供商政府利益单核博弈;基于这两大原因形成以开发商为主体的用资资本集体向消费终端转嫁成本或追逐回报。故抑制高房价的根本前提是政府从利益链、信息链、资金链完全退出。目前激烈论争的六大焦点现象或制度不过是利益导引下的六只替罪羊,它们的存废论争在政府遮掩下无效。

  按照一般理论解释,只要价格偏离价值太多,都可叫高价格。但房产品与一般商品的不同之处有三,一是买卖成本只是其中的交易现值,二是购买的并不是完全产权屋,三是转手参照物总是以现值为标准,这样,房产品的价值真实是很难定量。当前所谓高房价,其实是站在无房户以及非一次性付款买房户角度,基于支付能力与实际承受能力、买后勒紧裤腰带挤兑各种开支的能力都被房价及产权消费观念引导,达到极致或上限,而提及的。在开发商看来,以地价作为基础来衡量,并不以为然。由此,导致中国楼市高房价背后隐含的三大矛盾终于显示出来。

  一、土地供应中,农民(集体)、政府(村委会)、开发商(投资商)的利益矛盾。这叫土地集中。

  第一轮土地集中表现为旧城改造。一方面是政府获得主要部分的储备供应用地,另一方面以城中村为单位组建的中国特色的村企房产集团控制着剩余的关键地块。由于彼时房价并不高,还建成本低,政府轻易储备了第一轮房价上涨的主要用地。村建房产集团则带动了村民的迅速致富。

  第一批土地集中的用地主要控制人是当地政府,所以房价涨幅不是很大。

  第二轮土地集中表现为开发区建设。各地建设大约近六十个国家级开发区,各省又分别建设大约省均近七十个省级开发区,各地市亦建设有更小行政级别的开发区。开发区首先完成圈地运动,其次引进几个招牌式企业,然后是卖地与市政交通设施的大规模提速。

  第二轮土地集中的用地主要控制人是开发区政府,在开发区办事肯定比在上一级政府办事顺利得多,实质控制人是开发区辖下的房地产开发企业以及与开发区有着千丝万缕联系的关系型开发商。这是房价急涨的开始,也储备了房价泡沫的第一周期。

  第三轮土地集中表现为大规模的城市化建设。

  这里必须说明:

  政府的决策是城镇化,地方政府偷换概念,演绎成为城市化。大规模城市化为高房价埋下伏笔:各地储备用地级差普遍调涨;市政投入加大以及商业中心与副中心的不断变化,更有大型商业开发改变一个区域的用地级差,让原有的土地成本分级完全适应于现值;前两轮土地储备借助这一次土地重估价获得了地产的升值。

  城市化同步进行了土地供应市场化的试验。为什么是试验,这是基于一种垄断的框架。

  这三轮土地集中储蓄了中国高房价的大量势能。

  二、市场供应中,开发商、服务提供商、购房者的利益矛盾。这叫信息博弈。

  我国借鉴香港及某些大陆法系国家的不动产法与房地产相关制度,确立了开发商垄断条件下的主体供应制度。

  在这种制度格局中,开发商、服务提供商、购房者存在利益相关性,政府本来的职责应该是确保信息的公开与平衡,通过信息管制与引导让这三者的利益得到平衡。但由于土地制度向政府与开发商集中,开发商与政府不断发生利益联系,最终使得购房者成为利益博弈的一极,开发商成为另一极,服务提供商基于主体供应垄断而屈从于开发商,政府一手捏造了开发商的垄断地位因而归入开发商利益集团。

  这种借鉴与盲目引进的体制形成消费者——开发商服务提供商政府利益单核博弈正是房价高居不下的内在原因之一。

  三、资本供应中,投资商、开发商、消费者的利益矛盾。这叫“房吃人”。

  为什么发生了“房吃人”现象?

  这是从资本或物化资本角度分析得出的结论。在土地供应与开发均呈垄断格局中,上述三者投入的形式都是货币,但唯有购房者投入的是现金或其等价物,完全没有任何外衣可穿,如果有也被称为炒房者而抑制。但在投资商、开发商看来,他们投入的是资本,必须向消费者要回报。

  消费者既要承担无资本化利息或回报的房屋购买价格,还要承担投资商开发商资本投入的利得。一旦与经济相关的手段运用,如加息与加税,消费者的负担往往会随之增加。

  资本的剥削是高房价的经济学解释。浅显说就是以开发商为中心投资商政府等资本持有者借助于房价才能实际利得推高房价。

  这三大矛盾因为被中国特色发明出六只替罪羊,将人们的视线吸引住,并没有从制度上进行利益分割,这才是高房价的内因。

  第一只:取消期房预售。

  第二只:取消利息个人所得税。

  第三只:管制二手房交易抑制投资型消费。

  第四只:政府实施严格的宏微观调控。

  第五只:开征物业税与实施物权法。

  第六只:消除开发商垄断或取消开发商。

  又因为他们的利益来源终极承担者是购房者,因而产生三大怪象,分别是地王、越调越高、房屋持有结构向富裕阶层集中。

  要抑制高房价不在于对上述六只替罪羊的存废进行激烈论争,治本之举在于:相对三大矛盾解决,让政府彻底退出利益链、信息链与资金链!
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