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房贷新政未能堵住炒房空子 房产商称无关痛痒  

2007-10-12 11:43:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“房贷新政”刚一落地,市场立即有了反应:  

    “新政”篇  

   央行出手:第二套房房贷门槛提高  

  根据央行和银监会的相关通知,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。  

  对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。  

  至于商业用房,其购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于央行同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定;对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。  

    反应篇  

  第二套房房贷按揭成本提高:利率差距达到25%  

  “已经在报纸上看到人行和银监会发布的这个通知了。”农行宁波市分行个人业务部副总叶永平告诉记者。而随后多家大银行房贷业务部门的负责人告诉记者,他们对这个“房贷新政”不感到意外,全国城市住房工作会议开完后有一段时间就在传这个事情。这些房贷业务负责人均表示,将严格执行央行的新规,重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求。  

  银行人士认为,“房贷新政”实施后,按揭第二套房房贷的购房户其按揭成本大大提高。若一位客户是按揭第一套价值80万元的房产,利率享八五折优惠即为6.6555%,首付30%即24万元,20年里按揭56万元的房贷,其月供为4226.63元,20年里利息共支付454391元左右;而这套80万元的房产若是客户的第二套房贷,则需首付32万元,其按揭48万元20年期的月供为4199.94元,20年里利息共支付527985元左右。“利率一个是打八五折,一个是上浮10%,一来一去可就是25%的差别。你看,在这个例子里,20年里借56万元和借48万元的月供竟然只差26元左右。”银行理财师姜先生说。  

  业内人士担忧:炒房者仍有空子可钻  

  尽管央行和银监会的通知明确写明,商业银行在接受个人住房贷款申请后,应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询,贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库,以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定;商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。然而,按揭第一套房房贷和按揭第二套房房贷的首付成本和利率差别较大,借款人会如实写明吗?商业银行能查得到借款人的真实信贷记录吗?  

  记者从人行宁波市中心支行统计研究处获悉,央行的个人信用信息基础数据库(简称个人征信系统)发挥了作用,事实上若购房人在宁波已经有一套房贷在按揭,那么他在提请第二套房贷按揭的时候,银行能查到他的信贷记录;而且若这个购房人在宁波已经按揭了一套房房贷,他的第二套房房贷跑到重庆、天津等其他地区的银行按揭,受理银行也能查到他以前的按揭记录。统计研究处的负责人孙先生告诉记者,但若按揭第二套房贷的购房者以及按揭多套房子的炒房者,在第二套房房贷按揭时以其配偶的名义申请房贷,则个人征信系统里体现不出来,可能还是可以按第一套房房贷的标准享受低首付、低利率。  

  另外,还有银行业内人士告诉记者,在操作过程中可能还会遇到很多问题,“若一个炒房者同时买两套房,同时向两家银行提出贷款申请,那么银行在第二个月里才能通过个人征信系统看到这位贷款人的两套房贷信息。这种情况下,你说让哪家银行的利率上浮好?”  

    影响篇  

  市民:“原本想换房,现在犹豫了”  

  “一成的房价对于宁波的有钱人来说,真的算不了什么。”采访中,不少市民给出了这样的答案。令记者意外的是,一些正准备改善住房条件的市民这下子又有了些犹豫。  

  吴小姐在怡江新村有一套63平方米的房子,原本想将辛苦存的20万元存款取出来,重新换一套稍微新一点、大一点的房子。“这个政策一出台,我就不得不交四成的首付,即使是一套总价60万元的次新房,也买不起了。而且,还没有算上出售者转嫁在我身上的高额税金。”吴小姐无奈地说,至于新房,就更不敢想了,大部分新房都要几年后才能拿到房子。“如果我想只交三成首付,唯一的办法就是把怡江新村的房子先卖掉。但是,在买到合意的房子前,难道让我露宿街头吗?”  

  在“我爱我家”宁波区的销售记录中,这部分换房的客户颇多。“我们这里有一部分购房者是希望将原有的住房换新一点,或是换大一点,改善居住条件。但购房者总要先买好一套再考虑卖掉原有的一套,这部分人受到的牵制会比较大。”该公司宁波区经理钟亚青说。  

  房产商:房价涨了,政策将无关痛痒  

  “提高首付和加息的目的都是想抑制消费需求,但是销售形势的好坏,不应该在于对消费需求的压制,而应该在于调节供求平衡。”某房产公司的营销部经理袁亚刚坦言,“目前,市场上供应的住宅产品有明显的断档,供求关系明显失去平衡,短期内要靠这个平衡市场关系,应该不会有多大的用处。”  

  “对于炒房的人来说,房价的上涨速度和其增加的投入成本都会进行权衡,哪个更划算。如果房价继续保持快速上涨,那么这些政策对于炒家来说无关痛痒,而真正遭受池鱼之殃的是那些普通百姓。”  

  袁亚刚认为,就目前的调控政策来看,不管增加哪个环节的费用,受害的还是流通的最后环节:真正自住需求的人。而在流通过程中产生的所有费用和成本,都会让真正的自住消费者埋单。  

  业内人士:有望控制部分投资,但影响不大  

  “总体来说,对整个楼市冲击不大。”采访中,大部分业内人士向记者表达了这一看法,而支持这一看法的理由则是“与宁波人的经济实力有关”。  

  不少业内人士说,从今年上半年开始,投资客有了明显增加,而下半年由于已经尝到了甜头,就更加多了。  

  金不庸粗粗估了一个比例:“今年新房市场的购买者中,投资客占了30%以上。”金不庸分析说,对投资客来讲,该政策的出台,投资成本会高一点,但增加的金额总的来说不太高。  

  “我觉得新政的象征性意义更强一点,可能还会有下一步的调控举措。”金不庸说,在宁波有不少投资人不止投资了两套房子,购买四套、五套房子的大有人在,按照央行的新规,贷款首付款比例和利率水平将随套数增加而大幅度提高,那么,这部分投资人会感受到成本过高带来的压力,有可能抛售掉一部分房子。“至少,新房开盘后的预订就不会像现在那么疯狂,会缓解一点。” 
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