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2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判  

2008-07-31 10:54:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2、   土地市场进入调整期

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

——数据来源:吉信行信息系统

(1)  从土地方面看,由于2007年全年土地供应量大幅增长,将导致2008年和2009年上半年将有大量的商品房供应,销售竞争大,销售速度和销售价格将会收到影响。

而根据成都市政府在2008年上半年对土地出让的态度,2008年上半年土地放量已经得到有效控制,并且这一个形势很可能会持续到下半年7、8月份,土地供应收缩,或将导致2009年下半年商品房供应量会趋于减少,再者市场经过近1年的调整,商品房销售可能在2009年下半年回暖。

(2)  土地市场回归理性

虽然08年土地的总体供应量上仍然保持稳定,但是在成交价上出现较大的变化。从07年10月至08年2月的几场土地拍卖可以看到,土地的起价及交易价都有所较大幅度的降低,并屡次出现与07年拍卖出让地块相邻相似,而成交地价相差甚远的现象。可以看出,政策对于土地市场的影响较大,开发商拿地保持谨慎和理性。

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

——数据来源:吉信行信息系统

(3)  郊县出现连续流拍

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

——数据来源:吉信行信息系统

由于市场出现不可测因素,开发商对于未来预期的信心不足,因此出现连续的土地流拍现象。这类现象主要集中在郊县区域,如郫县、都江堰等地。

3、 开发商方面进入结构性洗牌期

(1)由于供应形势严峻,而销售速度急剧下滑,市场处于一个供销双方僵持博弈的状态。

(2)根据对成都市1季度的报纸广告1600余次宣传诉求统计看开发商阵营已经出现了两极分化。

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

——数据来源:吉信行信息系统

(3)春季房交会印证开发商阵营已经出现层次化。

从房交会与会楼盘优惠政策看,如果不考虑1楼少量品牌大盘,也不考虑以郊区楼盘为主的4楼参展楼盘,仅以2、3楼为参考标本的话。2楼共参展200余家,其中57家明确公示优惠措施。这也与报纸广告诉求所表明的开发商阵营分化相互印证。

a)优惠额度空前,范围也较广

b)以低首付为诉求的宣传手段比较明显,约占64.3%;特价房16.1%

4、客户心态推动着楼市进入调整

5月网络市场调查结果如下:

a)成都4月商品住宅销售总量8927套,比3月增长13.96%,是否预示楼市由此转暖?

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

b)你有改变你的购房计划,准备在近一二月内购房?

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

c)近期成都市场有楼盘推出直接的降价补差措施,你如何看此问题?

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

d)如果你有需要也有能力购房,但使你迟迟不能下决心购房的理由会是?

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e) 有关部门研究报告判断二季度房价上涨压力加大,你认为

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f)日前央行总部发文,重申落实二套房贷政策,你如何看待此消息

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