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2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判  

2008-07-31 10:56:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三篇     特殊事件对基本面走势的影响

A   “5.12”汶川大地震

一、地震对宏观政策的影响较小

1、不影响银根紧缩大环境,资金仍紧张;但是成都市和受灾地区由于灾后重建等原因会出现一个阶段的 资金相对充裕,或可成为城市发展的契机。

2、但对全国范围内宏观经济背景,不会产生大的影响,不会影响宏观调控政策的执行。相反在更加严峻的调控形势下,宏观调控还必须持续。

二、地震对成都经济环境的影响

1、灾害对实体经济的直接破坏

(1)旅游业

(1)大地震所主要影响的,正是四川旅游资源最丰富的川西北地区,青城山、都江堰、卧龙、银厂沟等景区遭受严重破坏,九寨沟、四姑娘山等交通严重受阻。按照官方最新公布的统计数据,四川旅游业直接经济损失约为528亿元。

(2)而潜在的损失仍难估算,地震后,随着各地公务开支的减少,公务组团必然大大减少,地震给游客心理亦造成相当大的阴影,在一些论坛上,部分网民已宣称取消今年的旅游出行计划。在此之前,四川旅游业正处于一个快速增长期,占全省GDP总量的10%,是四川的支柱产业之一。但一场灾难,使得它瞬间坠入冰河时期。

(2)中国工业和信息化部宣布,5月19 日,四川全省有14207家工业企业受灾,直接经济损失达670亿元;交通运输部同日表示,仅四川省的道路基础设施破坏和受损就达150亿元,而截至5月17日,甘肃公路交通损失11.4亿元,陕西损失超过1亿元,重庆超过6000万元。

(3)总损失估计为1500亿元

6个雪灾重灾区的GDP占全国GDP的14.3%左右,而四川占全国GDP只有4%左右。与年初的雪灾相比,地震影响的地区较少。但地震带来的直接损失--包括人员伤亡和工厂破坏--看起来要比雪灾更加严重。

2、当局采取积极措施支持灾后该区域的重建,大破带来大立

(1)财政拨款

a) 四川省财政厅负责人在会上表示,截至25日,已向灾区拨付资金57.5亿,其中省财政拨付41.9亿,市州财政15.6亿。

(2)货币政策与其他宏观政策;

震后3次存款准备金率上调共计1.5%,灾区均不执行;

四川省国税局和地税局均表示,已向有关部门提出对受灾区和重灾区企业重建中,给增值税、营业税减免或豁免的请求。

中行赈灾贷款700亿

(3)行政管制

a)旅游业——重新布局的良机:制订“重整山河”规划。国家旅游局局长邵琪伟说,旅游业可以作为灾后恢复重建的重要产业或优势产业。而这,恰恰是四川近些年经济发展思路的延续。

b) 人员的重新安置;

三、地震对成都房地产市场的影响

1、地震加剧成都楼市供过于求

(1)下半年开发商阵营洗牌不可避免,开发商不同程度的受到局限,为了维持生存可能出现大规模的股权转让,合作开发。

(2)预计下半年土地市场将继续观望。在拿地方面本土开发商因资金链紧张将相当谨慎,外来势力开发商担忧成都宜居性降低以及目前正在增长不销售风险,也将相当谨慎。

(3)外来客户流失,加重客户观望情绪。

(4)供应方面受到销售观望的影响,供应不敢轻易放量

(5)投资客户比例可能会缩小,近期肯定持观望态度

2、地震使短期内成交量堪危,价格下滑,市场更为低迷

(1)短期内成交量堪危

根据数据统计,“5.12”当周成都市商品房成交套数仅为797套,成交面积为64461.79平米。成交套数与成交面积比上周都下降了60%以上。同时根据搜房网的一项调查,计划一年内购房者人数下调至20.22%,可见未来的销售状况可能将更加低迷。

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

——数据来源:搜房网

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 - 我看我房 - 我的博客

3、地震使成都地产格局发生变化

(1)     近郊接受度上升,但西北受限而向东南扩展

地震发生后,由于近郊由于建筑密度较之市区更低,因此在地震后接受度将会进一步上升。距离龙门山地震带较近,成都西面及北面,包括都江堰-青城山、温江、郫县、新都等区域的规划发展将受到限制和改变;同时,地震对于人们的心理阴影影响较大,因此西面及北面的市场接受度也会有所降低。而南面与东面将由于更为安全,因此将会获得更多的机会。

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