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房价将持续下跌的九大关键因素   

2008-07-31 11:03:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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王良智

 

    房价,是一个十分敏感的话题。近几年来一路飙升的房价已成为全社会关注的焦点问题。房价和整个房市,已由专业问题演变为从国家首脑到普通百姓都十分关注的话题,每年的“两会”在总理的报告和人大代表、政协委员的发言中,都会用相当的精力和篇幅提及这个举国瞩目的热点问题。甚至连总理出访时也都发出“房价上涨太快,人民群众意见很大”的感慨。这些年来,中央政府采取一系列宏观调控政策对房地产市场进行调控、规范,取得了一定的成效。特别是去年10月以来,房地产市场出现了前所未有的回归理性的趋势。整个房市处于一种空前的的冰冻期,我国房地产市场“价滞量减”态势越来越明显,局步地区出现了房价大幅下跌的情况,根据目前房市现状分析,这一态势将进一步延续。

 

    房价将在现有基础上持续下跌,有其内在规律和多重因素,这是不以人的主观意志为转移的。

 

    因素一,市场经济规律的自我调节

 

    在市场经济体制不断健全的大背景下,任何商品都面临着市场调节的新课题。这个世界不可能存在一个只涨不降的商品。房子作为一个大众大宗消费品,其既具有自身特性更具有商品的一般属性。同样也要接受市场规律的自我调节。一些人只看到房价上涨的一面,而不承认房价也会下跌的事实,只看涨不看跌,这些都是只从自身小团体利益出发狭隘地看待房价问题的具体表现。

 

   因素二,持续从紧的调控政策力度不断加大

 

   中央政府从社会经济持续健康发展的战略高度,做出了一系列针对房地产市场的重大决策,出台了相应的政策措施,已对过剩需求起到一定的抑制作用,对房价飙升趋势起到了遏制作用。今年上半年,不仅商品房销售大幅下降,从资金来源看,房地产开发资金来源中定金和预收款增速也逐月下降。过去那种“销控策略”已失灵,策划、营销陷入困境,各路“大师们”也一个个黔驴技穷毫无回天之力。下半年,市场交易量还将进一步缩小,迫于资金等的压力,开发商以楼盘降价销售为手段快速回笼资金的情况还会越来越多、越来越严重。这是一种必然趋势。

 

    因素三:民生保障性住房陆续上市

 

    近年来,国家和地方政府进一步加大了民生保障性住房建设力度。一些中低价位、中小户型普通住宅以及廉租住房和经济适用住房的供应量逐年递增。一些地方明确要求;新上市的住宅产品民生保障型和普通住宅不的低于百分之七十。这就对抑制奢华浪费倾向起到有效作用。也将促使房价大幅回落。一批中低收入人群从商品房市退出,这就大大缓解了供需矛盾,有效调整了供需结构。也将会平抑一部分房价。

 

    因素五:通涨导致居民购买力日益不足

 

    多年形成的通涨使百姓生活成本日益增多。居民可用于购买大宗消费品的资金越来越少。一些居民的实际生活水平在呈现出下降的趋势。而多年来快速持续上涨的房价,其涨幅已经远远超过居民收入上涨的幅度,一些“天价楼盘”频频问世,有些地房房价已翻了几翻。越来越多的百姓只能望房兴叹。一路飙升的房价和严重通涨已导致居民购买力日益不足,使得房价支撑基础日显薄弱。这种状况日益严重。很多楼盘数月零销量记录就更是印证了这一点。

 

    因素六:市场观望情绪的进一步漫延 

    

    广大购房者对中央调控紧缩的预期,将会进一步加剧当前的市场观望情绪。绝大部分购房者都期望中央政府进一不加大宏观调控力度,进一步规范房地产市场,进一步查处涉房贪腐大案要案,进一步净化房地产市场,进一不降地房价。这种观望情绪正在由一些大都市向全国房市漫延,也将会抑制房价过快上涨势头,使房价出现大幅回落。

 

    因素七:房地产业重新洗牌,产业格局正在发生深刻变化。

    房地产业面临着前所未有的十分严峻的挑战。近一年之长的冰冻期对整个产业是一次深深的重创。随着市场竞争的日趋激烈与残酷,房地产业整合与兼并的趋势将进一步加剧。国家货币政策的从紧态势将会持续。从而使得房地产业财务、经营压力加大,行业内部的结构性、经营性调整加剧,促使行业整合进一步深化。房地产业也将面临着重新定位的问题。

 

 

    因素八:房地产业的战略转型将对房价产生重大影响

 

    房地产业正在由国民经济支柱性产业向民生保障性产业转型。这一战略转型,将会促进房地产业从发展目标、发展方向、政策走势、产业结构等方面的全方位变革。这就势必影响到住宅产品的定位、定价等一系列具体层面。从而对房价下跌产生深刻影响。

 

   因素九:民生新政的进一步实施与深化,将促使房价大幅下跌

 

   最近召开的中央政 治 局 会议对社会经济发展问题做出了战略布署。其重很关键的一条就是明确提出“要更加注重改善民生”、“进一步改善人民群众的生活”。这就对房地产业回归民生提出了新的要求。要实现“住有所居”的目标,就要真正将房价降下来,就要让全体国民受益,就要使改革发展成果惠及全体国民,就要从根本上解决房地产业发展的方向、目标等问题。民生新政的核心是改善民生、保障民生。这就要求必须加大这种改善与保障的力度。对房地产业来讲,就应当真正回归民生地产,为最广大的普通百姓解决住房困难,是“住有所居”目标早日得以实现。

 

    房价的持续下跌将是未来几年中国房市的一大趋势。这种下跌是一种回归理性。也是完全符合市场经济规律、完全符合我国房地产业实际的。虚高的房价已成为社会一大公害,在构建和谐社会这样一个大背景下,这一公害不除社会和谐就会变成一句空话!房地产业泡沫对我国社会经济发展所造成的危害是有目共睹的,首要的任务是顺应市场经济大势,让房价回落回落再回落,降到一个与其价值相符的程度。这也是绝大多数国民所期盼的!

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