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200米高层项目泛地产运营思路案  

2008-10-14 12:04:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上虞制造中国建筑业硅谷

——建筑业大厦泛地产运营思路案

 

一、项目评估

经过对项目的考察和企业相关领导的座谈,我们认为项目亮点闪耀:

 

她,展露了一个城市的胸怀;

200米,44层,一个城市的高度;

16大建筑财团擎天巨制,一个行业的高度;

北进西扩,沿江发展战略的现实体现,一个时代的高度。

 

一个城市只有一个契机!

200米建筑业大厦屹立于上虞,

相当于悉尼歌剧院之于悉尼、帝国大厦之于纽约、金茂大厦之于上海、地王大厦之于深圳,在今后5-10年不可能再出现这样的建筑物。

 

存在着巨大的机会?

这样的一个项目不能简单用成功、用销售业绩来衡量它的价值,

她将给这个城市,一次腾飞的机会;

将给上虞建筑业及相关产业,一次接轨世界的机会;

将给整个区域,带来一次腾飞的机会(土地升值);

 

对开发商而言

一举站在时代尖峰的将是

一个顶级物业品牌的创造者

一系列顶级商业品牌的拥有者

一次大规模城市运营的真正开始

 

机会纷呈,关键在于我们如何把握?!

二、号角吹响前的决战——1号地块操作

1、【36-1号】地块综述

36-1号地块,总共60亩,由44层建筑业大厦(暂名六和大厦)、4层裙房共同组成。

 

2、【36-1号】地块定位

(1)建筑业大厦(暂名六和大厦)定位建议:由4大项目构成,具体功能定位见下表:

建筑业大厦(暂名六和大厦)功能定位表

楼层分割

功能定位

说明

销售模式

商务楼层

企业总部基地

上虞一线建筑企业及建筑相关企业的行政办公中心

定向销售为主,少量公开销售

酒店楼层

四星级以上涉外酒店

可引入知名酒店管理公司运营

 

顶部楼层

高级会所

上虞最高档的会所俱乐部,可考虑与国内顶级俱乐部合作

与写字楼同步销售会员卡

配套楼层

研发中心、行业机构、协会

如中国绿色节能建筑研究中心等

 

底层

分设酒店大堂与写字楼大堂

 

 

 

(2)裙房定位建议:由两大项目构成,具体操作如下:

① 顶级商业中心

该中心主要以打造购物广场,类似上海外滩18号、杭州的湖滨步行街等,以44层顶级写字楼、酒店与会所为依托,打造上虞金领级奢侈品展示销售中心,会员制销售,实施订货、无理由退货、签单制等服务。

② 国际会展中心

建议将项目群楼开辟出一定的空间做会展中心,承办大型会展;也可以将每届学院毕业的毕业设计作为展示呈现给社会,形成一定的学术气氛。

 

3、【36-1号】成功评估

·企业实力保障:16家建筑财团内销,便可去化项目大半,加之相关产业公司,写字楼部分销售问题不大;

·写字楼的成功,将为裙楼鼎级卖场的运作提供消费人群保障,再通过鼎级商业概念的炒做,裙楼部分操作成功不难;

·政策方向机遇:项目所在地块为上虞政府城市发展之方向,乃将来城北新区的商业中心,为项目的成功提供政策向导。

 

 

200米建筑业大厦,成功的屹立于上虞!

那么如何将200米的恢弘气势淋漓发挥?

如何拔高上虞城市的影响力与竞争力?

如何推进上虞建筑产业势能产生聚变、裂变?

关键在于,乘势而上,做大蛋糕,泛地产开发

 

 

三、吹响上虞建筑硅谷号角——2号地块运营

1、为什么要取得36-2号地块的开发权?

·通过36-1地块43层地标建筑的推动,36-2号地块将是最直接的受益者,土地升值将迅速体现。

·上虞·中国建筑硅谷的率先发起,将整个36号地块成为建筑硅谷的中心,无论是否开发,或开发什么项目,都将获得巨额的土地升值回报。

 

2、面临三大机会

① 政府推动力:做好政府搭台,企业唱戏,通过政府口号将城市聚焦,通过土地置换,对整个区块进行改造,推动整体升值。

集群效应:利用建筑及相关企业的集群效应,达到三个聚集,刺激绍兴地区乃至全国的建筑及相关配套企业聚集、人才聚集、科研聚集。

③ 泛地产开发:在做项目定位与规划中,对整个区域进行一体化规划,做好土地储备,果断拿地,伺机启动。

 

3、面临的问题点

① 上虞建筑业整体虽强,但缺乏明星效应,需要出现一个时代勇者的灵魂企业,挖掘眼球经济。

② 当推进泛地产运营时,仅一个建筑业对整个区域的推动尚显不足,上虞建筑相关行业绝不逊色建筑业,如浙江阳光集团是亚洲最大的节能灯生产基地,浙江上风集团、浙江联丰集团分别是全国最大的风机和冷却塔生产基地,且这些相关产业周边聚集了无数中小企业,完全可以打造一个更高更大的平台。

 

4、如何应对问题

领跑策略:开全国之先河,打造上虞·中国建筑硅谷,实现产业聚集、人才聚集、科研聚集

——利用上虞建筑这一拳头产业为后盾,以建筑基地项目为龙头进行产业整合,形成有规模、有组织、可持续发展的产业带。

——将自发的产业组织起来,从无序转为有序,握指成拳,形成城市竞争力。

——甩开各自为战的经营模式,做到资源共享,与东阳建筑形成差别。

——将项目提升到国家的层面,将上虞提升成具有国家影响力的产业经济强市。

 

大市场策略:充分发挥产业优势,借鉴周边城市成功经验,打造上虞·中国工程科技城

——作为上虞·中国建筑硅谷另一大核心项目,建议拿下临项目的36-2号地块进行运做,与建筑业大厦一起推动地块飞升,上虞·中国建筑硅谷将与永康的中国科技五金城、绍兴的中国轻纺城、余姚的中国塑料城、义乌的中国小商品市场一道齐头并进,领航各自产业。

5、项目定位及操作建议

基于以上分析,我司提出区域操作概念,将2号地块与1号地块捆绑运营,相互推动,即泛地产运营,具体操作建议如下:

(1)整体区域操作

① 整体区域定位:上虞·中国建筑硅谷

——特征:既是一个区位概念,更是一个产业集群概念,一个集产、学、研、贸于一体的开全国之先河的特色产业园区,体现产业的整合力、创新力和持续力,是对上虞经济和城市发展方向的一次创造性的开拓。

——意义:迎合社会热点——“北上西扩,沿江推进”,并进行全新的诠释,将城市推向社会前沿,摆脱与东阳、象山等城市同层面竞争,开辟城市竞争新层面,将成为上虞经济新的增长点。

 

(2)【36-2号】地块操作

① 操作设想:不只简单的依靠36-1号地块带动,完全可以共同推动。

② 项目定位:打造上虞·中国工程科技城

——特征:以建筑类、工程类相关产品为龙头的第三代精品化专业市场,建立面向全球的流通展示平台,定位为全国性的建筑类、工程类相关产品集散中心。

——可行性分析:

·拥有城市支柱产业的根基:上虞经济发达,建筑产业全国领先,中国大陆最佳商业城市100强,其排名在浙江各县级市中仅次于义乌,居第2位;建筑产值连续8年名列全省第一,建筑业出省产值连续10年位居全省第一,建筑业整体实力和综合竞争力继续保持全省第一;

·拥有强大的产业后盾:130余家建筑企业,五洋、华升、舜杰等建设集团享誉国内外;众多建筑配套企业,如浙江阳光集团是亚洲最大的节能灯生产基地,浙江上风集团、浙江联丰集团分别是全国最大的风机和冷却塔生产基地。

·拥有异常活跃的经商群体:民营经济发达,民间资本活跃,经商理念超前

·拥有城市地标建筑业大厦的助力:建筑企业的聚集,必将带来相关配套企业聚集,促进商业流通的发展。

·拥有中国建筑硅谷宏伟的畅想

·拥有最大限度的政府支持

·拥有大量成功经验可以借鉴:近有余姚塑料城、绍兴轻纺城,相似的有永康的中国科技五金城。

——如何体现项目品位?

·与43层城市地标建筑业大厦一体化规划设计

·建立先进的停车系统与物流系统

·商品展示精品化,打造第三代精品化专业市场

 

(3)操作建议

——通过社会公关,获取建设部支持,成立建设部直属研究中心,如中国绿色节能建筑研究中心,形成市场炒作点,实现科研聚集效应。

——引进一所学院,与名校联合建立建筑工程学院,成立中国第一个系统的房产建筑人才培训基地,如同济大学上虞建筑学院,甚至是世界名校如诺丁汉建筑学院上虞分校。形成眼球关注,提升城市地位与形象。

——与全国各大人才市场合作,组建中国建筑人才交流中心,打造中国最大的建筑人才基地。

——开发面向“引进的建筑人才”的平价公寓——建筑人才公寓,将项目利润扩大化。

——举办年度峰会,由政府带头举办国际性建筑学术论坛,走专业学术路线,拉大与国内一些房产论坛的差距。对国内外建筑领域的专家而言,此类学术论坛更具有吸引力。同时这种论坛会刺激学院的快速发展。

——打造一个高规格的配套会展中心,定期举办一些较高水平的建筑业展会,也可以将每届学院毕业的毕业设计作为展示呈现给社会,形成一定的学术气氛。

 

6、推广策略建议

(1)推广策略——竞争优势的建立

现场高点建立

产品高点建立

推广优势全面建立

 (2)产品高点的建立

·从命名上体现制高点

建议命名为:上虞·亚洲建筑博览中心,简称亚建中心,简称ACC。

·从项目高度上体现制高点

  200米高,一个城市的绝对高度

 

(3)现场高点的建立

·从软件上体现制高点

售楼人员:由通过国际认证的金钥匙管家带队的星级管家队伍

保安人员:由清一色女保镖组成的星级保镖队伍

·从硬件上体现制高点

展示中心建设:4S店式展示中心、高级仿水晶项目模型

服装等相应销售工具:采用统一装束、统一品牌,体现高雅气质

(建议服装统一采用杰尼亚品牌,笔统一使用万宝龙等,采用宜家家具)

 

(4)推广优势的建立

·三大营销物料的准备

一本项目说明书:设计成高贵、绝美的艺术品

一张项目光盘:全方位的项目展示和服务展示

一个项目手袋:真皮制作、设计精致,恰好能装下说明书和光盘

·小众化的精准推广

酒会、派对

艺术品鉴赏会

古董拍卖会

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