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房地产市场从房屋造价成本看价格调整目标-成本  

2008-10-14 18:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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行业高速发展或求大于供的时候,成本并不是最主要考虑的因素,但随着行业竞争加剧,销售价格迟早会触及成本底线,各行各业概莫如此,比如前些年风光无限的汽车行业,至今已深陷价格战的泥潭,当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一,类似的情况还有家电、摩托车、电脑等,大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业,最终都将走向平实的价格,可以这样讲,只要是完全竞争行业,价格就不会长期偏离其成本线。

我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归,这种回归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间,则是消费者应该提前做好准备的。

一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析,但基于该行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业朋友后,时至今日方完成此表,错误之处,非常希望得到行业内专业人士的指点。

根据公开的招拍挂信息和行业常规,对沙区某大盘“×××城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息,二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性。

沙区××新城成本试算

序号 项目名称 计量

基础 单价

或费率 楼面造价

(元/平) 备    注

一 土地成本     357   

0 土地面积66.7万㎡ 200万㎡   根据招拍挂信息,1000亩,4.6亿元,容积率3,规划建面200万方。

1 土地出让价款   230  

2 拆迁补偿费 出让金 50% 115  该地块老房不多,小于按行规1:1,按1:0.5计。

3 土地出让服务费 出让金 2% 4.60   

4 土地契税 出让金 3% 7   

二 前期费用     88.86   

1 规划、设计费用     60 根据行业一般情况

2 勘探费用     5 根据行业一般情况

3 标底编制 1500元 标底×1.2‰ 0.18  按建安成本1500元/㎡预估

4 招投标管理费 1500元 标底×1‰ 0.15  按建安成本1500元/㎡预估

5 工程审计 1500元 决算价×1.5‰ 0.23  按建安成本1500元/㎡预估

6 购地形图     0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际

7 放线、测绘     0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际

8 临时水     0.9 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。

9 临时电     4.5 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。

10 场地平整     10.00  按2万元/亩

11 可行性研究、策划费     6 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际

12 沙盘、动画     1.5 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际

三 建安工程费     1525.50  

1 桩基     80 根据行业一般情况

2 土石方     35  

3 土建造价     830 

4 消防     70 参照按长寿某楼盘

5 电梯     150  

6 水     50  

7 电     70  

8 气     30  

9 质监 2500元 0.18% 4.5 住宅按工程总造价0.18%,非住宅按0.25%,总造价按2500元/㎡预估.

10 监理费  800元 2% 16 土建按800元/㎡预估.

11 道路广场及环境工程     60  

12 小区智能化      30  

13 红线内配套费     100  

四 办证费     266.5  

1 人防费     35 二类地区

  教育附加费     20  

2 城市建设配套费 190元   190 主城标准190元/㎡

3 规划管理费、防雷、环评等   20 

4 白蚁防治 建面  1.5 1.5元/㎡

 直接费用合计(一~四项)     2237.36   

五 不可预见费     100  

六 期间费用     306.5  

1 管理费用 2300 2% 46 一至五项的2%.按2300计

2 财务费用 2300 8% 138 按自有资金20%,拖建筑商及政府20%,预售10%,贷款50%,一年半期,利率8%,一至五项成本2300计

3 销售费用 3500 3.50% 122.5 按售价的3.5%,售价建面按3500计

七 营业税 3500 5.50% 192.5 按建面售价3500计

八 教育及城建税 营业税 7%、5% 23.1 

九 建面完全成本小计     2836  

十 套内完成成本小计 2836 1.2 3404  按得房率80%

备注:

(1)除地价信息外,其它数据均根据行业常规估算,参照了多个楼盘并咨询了行业内朋友。

(2)根据武汉市造价管理站公布08年第一季度该市建安成本信息:住宅建安造价在 708~1143元/㎡。其中,6层以下造价在708~787元/㎡;9~14层为887~986元/㎡,15层以上造价为1029~1143元/㎡。

(3)高层及地下室车库按830元/㎡,架空层、多层按700元/㎡,洋房、商业按600元/㎡,含防火门/铝合金门窗/栏杆/电梯厅等公共部位装修。

(4)很多开发商与政府各部门关系密切,因此不少规费是可以减交或免交的,以上数据未考虑这一点。

(5)上表未考虑所得税,作为奸商典型代表的房地产开发商,不会给国家做太大贡献的。

(6)此楼盘位于石桥铺高九路,地段品质尚可,读者可据此推测其他楼盘。

数据简析:

(1)分析结果显示,建面完全成本2836元/㎡,套内完成成本3404元/㎡,如果减去开发商可能减免的规费,则可能更低。另一方面,碧桂园在长寿的花园洋房售价才2650元/㎡且仍有利可图,而长寿区与主城区建安成本相差无几,由此可见上表中3400元/㎡的套内成本已是高估;结合武汉造价所公布的高层1029~1143元/㎡的建安成本,也间接印证本人计算的1525元/㎡已属于高估。

(2)该楼盘目前售价约4700元/㎡,利润1300元/㎡,销售利润率27.65%,成本利润率38.23%,自有资金回报率282%,即便将自有资金提高到40%,其回报率也高达141%;2007年高峰时期售价接近6000元/㎡,可见其获利之丰。

(3)纵观各行各业,随着竞争的加剧,5%-10%的利润率是未来房地产行业的合理区间。在《房价的下一个低点》一文中我曾阐述:如果求大于供,3000块成本卖你6000没商量,但供大于求时,微利甚至微亏也是要卖的,不卖怎么办?握在手里也要讲成本!再说,你不卖不等于别人都不卖。由此计算,3570-3740元/㎡是合理价位区间,即便这个价位已经远高于2006年初的水平(2006年初,在国内房地产泡沫已经比较明显的情况下,主城当时同类楼盘价格也才3200-3400元/㎡左右),进一步大胆预测价格回到2006年水平亦非完全不可能之事。

结论:3600元/㎡。这是我对主城小区楼盘价格的预测和预期,非到此价位不宜出手。

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