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调控加大市场存变数 成都楼市陷入冰点状态  

2010-01-12 15:08:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009成都“才市报告”出炉 楼市不差钱只缺人

2010成都楼市量缩价稳观望 五大热点区域凸现

2010年成都楼市八大预言 房价不会跌豪宅降温

成都楼市新规有利规范销售过程 对房价影响不大

2010年新年前后,成都这个备受关注的典型二线楼市,住宅市场出现“冰火两重天”:新年前一周的住宅成交尚有7300多套,新年后一周却骤降到180多套,不到前一周的3%。

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成都世家机构统计数据显示,1月4日至10日一周,成都主城区新建商品住宅成交量186套,较年前一周的7376套大幅下降;二手房成交总量为419套,比新年恰一周减少1147套,降幅为73.2%。

供应方面,1月4日至10日一周,成都共推出商品房3077套,供应面积为188287.64平方米,环比增幅分别为33.72%、34.31%。

世家机构分析师介绍,造成成交骤陷冰点的主要原因仍是优惠政策截止导致的去年底成交者集中备案。但也不排除一个月来,房地产市场连环组合拳推出对市场预期带来的重大冲击。

“估计一两周后,这种100多套的冰点状况会得到缓解,但总的来看,楼市复苏尚待时日。”一位成都房地产界人士表示。

调控再度发力 楼市变数加大

国务院办公厅日前发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国十一条”),引起昨日市场出现较大震动。据统计,当天108只A股地产股中仅有14只小幅上涨,其余全线下跌,跌幅最大超过8%。荣盛发展、合肥城建等此前备受热捧的二线城市地产股跌幅居前。

“此次地产股震荡源自‘国十一条’的影响。但从本质上说,‘国十一条’多数为重申从严执行现有政策,新的从紧政策不多。而股市之所以反应强烈,主要是因关于未来新的调控政策将继续从紧的预期在释放中。”分析师薛建雄表示。

招商证券研究员贾祖国则表示,突出以家庭为单位界定二套房,并要求首付比例不低于40%,标志着关于房地产调控最重的一只“靴子”落地。“我们预计央行、银监会和国税总局等后续应该还有配套政策,绝大多数城市的成交量都将应声回落。”因此,招商证券认为,尽管此前地产股已经对调控政策有所反映,地产股短期可能已经见底,但还不具备大幅反弹的条件。

根据上海证券报深入采访,多位房地产业内人士和投资机构认可楼市调控政策还将继续、利空消息尚未出尽的观点。“未来我们还将看到更频繁的调控政策,2010年,楼市将是政策与价格相互影响的局面。”周忻认为。

“国十一条”是继提出稳定楼市四项措施,及土地出让金收支管理等政策后,国家又一个关于促进楼市健康发展的重要政策。其重点包括明确二套房贷款“红线”,明确省级地方政府对稳定楼市“负总责”,防止境外“热钱”冲击楼市和进一步整顿市场秩序等。

此前,上海、成都等地已经就楼市调控提出措施。比如,成都出台《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》,直指捂盘惜售、随意涨价等不规范行为,要求预售方案须经审核并在现场和网上同时公示,楼盘调价要事先申报,新价公示前必须按原价销售等。

“应该说,这些政策中,哪一条单一政策都不足以对市场造成重大影响,但多个政策叠加,市场预期会出现明显的变化。一旦成交冷清,价格必然松动。市场下行期即将到来。”一位成都房地产市场人士表示。

对于2010年及2011年楼市走向,越来越多市场人士预期,调整期可能提前。一位房地产专家提醒,以2007年的经验为例,2007年9月是上轮调控最后一批政策出台的时间,仁恒等大型房企在2007年11月时尚在以创新高的价格四处拿地。市场真正的调整期在2007年底才呈现出来。“仍旧高涨的拿地热情和房价上涨不代表市场还在酝酿上行。”专家表示。

薛建则认为,2010年房价可能出现“N”型走势,在惯性上扬一段时间后会出现小幅回调,但调整期比较短暂。不过,由于2011年的流动性和宏观经济回暖状况尚不明确,2011年楼市反而会出现更大变数。

楼市金融调控释放新信号

国务院办公厅日前发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出,要加大差别化信贷政策执行力度,加强房地产信贷风险管理。其中,“二套房贷贷款首付款比例不得低于40%”“加强房地产信贷风险管理”“防止境外热钱冲击我国市场”等表述凸显出房地产市场的金融调控力度逐渐增强,备受市场关注。

这是近期国家高层首次对二套房贷首付比例加以明确。去年12月份召开的国务院常务会议要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”时,曾提出要“加大差别化信贷政策执行力度”,但并未对二套房贷首付问题予以明确。

“当前出台这样的规定非常及时,向市场释放了明确的调控信号。”交通银行首席经济学家连平接受新华社记者采访时指出,二套房贷首付四成的规定两年前就曾出台,这次是以国办通知的形式,在政策上进一步加以明确。

2007年9月,在全国楼价持续飙升的情况下,央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,通知规定第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%。2007年以来,这一政策虽然一直没有变化,但在执行层面上,一些地方政府和商业银行普遍减弱了政策执行力度,出现了二套房贷款首付不及四成的现象。这种“低首付”房贷模式以极低借贷成本助长了房产的投资和投机,推动了房价的飙升。

“通知通过差别化信贷导向,一是提出要继续支持居民首次贷款购买普通自住房,这是基于对房地产的健康发展、促进经济发展来考虑的;二是继续释放‘抑制投资投机性购房’的信号,有利于打消市场对通胀不合理的预期。”连平认为,随着楼市金融调控力度的加大,未来各商业银行执行力度也将加强,则必将有利于稳定市场价格

此外,通知还对房地产信贷风险予以了高度关注。提出要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

“一般来说,年初国内信贷环境都会较年底更为宽松,容易出现放贷冲动现象。国家在这一时期提出加强房地产信贷风险管理是很有针对性的。”连平认为,去年下半年我国房地产贷款增长格外迅猛,风险也在加大。

去年以来,我国房地产市场资金异常充裕,分析人士认为这与开发商较以往更容易获得银行信贷有直接关系。国家统计局数据显示,2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中,总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元,此数据比2008年同期多出六成之多。而在去年全国9万多亿元的银行新增贷款中,约六分之一流入到了房地产开发领域 (论坛 新闻)。

如果过分依赖银行资金进行房地产开发,有可能给将来埋下一定的信贷风险。记者了解到,有些开发商从银行获得贷款后,资金并未真正用到支付工程款等开发领域,而是投入到了土地市场,用来在土地市场上拿地,在推高了土地价格、加剧房价上涨压力的同时,还形成了房地产融资“高杠杆化”趋势,放大了房地产信贷风险。

种种迹象表明,随着近期国际上迪拜债务危机的爆发,房贷风险问题已开始进入监管层的视野,防范力度正在加大。日前召开的2010年中国人民银行工作会议专门强调,要密切关注房地产市场变化,严格执行有关房地产信贷政策,促进房地产金融健康发展。

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