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专家称房贷利率政策调整或挤出“刚性需求”  

2010-04-22 12:08:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷优惠利率调整的初衷是为了抑制投机等不合理需求,但其结果可能将“刚性需求”挤出了市场。下一步应该通过税制改革来抑制不合理需求,在保持房地产对经济增长发挥积极作用的同时,着力促进房地产价格的稳定。

⊙徐策

当前,我国经济运行中的矛盾之一是房地产作为支柱产业对经济增长有重要拉动作用与高房价之间的矛盾。从去年年底召开的中央经济工作会议到今年3月召开的“两会”,针对房地产市场调控政策纷纷出台,基本遵循抑制房地产价格过快增长和投机性需求、保证房地产供给增长的政策取向。

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“两会”后,随着“地王”的再现,房价继续上涨,较大程度上影响了购房者对房地产政策调控可能产生的积极效果以及未来房价走势的预期。最近,四大国有银行已全面收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。放贷利率渐渐提高的同时,放贷申请也越来越艰难。

笔者认为,房贷优惠利率调整的初衷是为了抑制投机等不合理需求,提高炒房成本,然而其结果可能将“刚性需求”挤出了市场,而这无论是对满足人民的住房需求而言还是对保持宏观经济稳定来说均形成了一定的影响。下一步应该继续围绕“供给面”来制定房地产政策,并通过税制改革和完善来抑制不合理需求,在保持房地产对经济增长发挥积极作用的同时,着力促进房地产价格的稳定。

短期内房地产行业对经济发展的作用仍然较大

当前,世界经济复苏的基础仍然薄弱,新一轮主权债务危机爆发的风险仍然存在,外部环境不稳定、不确定因素依然很多。美国失业率居高不下,消费萎靡,欧洲经济更是麻烦不断,主权债务危机已经从希腊传递至葡萄牙,并正向他国家蔓延。作为全球外贸增长的引擎,发达国家的消费如果继续其糟糕的表现,必然影响到我国出口的进一步恢复。

与此同时,由于短期内外需具有回补库存的性质,造成了我国沿海制造业企业特别是民营企业出口订单和生产经营不稳定的现状,再加上工业品出厂价格(PPI)仍在迅速攀升,这会进一步加大中小企业的生产经营成本,在生产和出口两端不利因素挤压加剧的情况下,必然会影响到民营企业的经营利润。因此,总需求不足将成为一段时期内我国宏观经济运行的重要特征之一,未来经济增长仍然将主要依靠内需拉动。在消费难以在短期内大幅度回升的条件下,投资仍然要承担起拉动经济增长的主导性作用。

在应对危机的过程中,投资尤其是政府投资发挥了重大作用,2009年投资拉动经济增长8个百分点。而随着形势的变化,政府投资不可能持续性地为经济“输血”,拉动经济增长的内在动力应该是民间投资,实现其“造血”功能。然而,目前为止,民间投资中除了房地产行业投资增长恢复较快,总体上仍然乏力。

2009年全年房地产投资43065亿元,同比增长19.9%,占城镇固定资产投资的22.2%,贡献率为17.1%,仅次于制造业。2010年1-2月份我国房地产完成开发投资3144亿元,增长31.1%,比2009年12月份增长了15个百分点;在城镇固定资产投资中,房地产的贡献率为31.05%,位居首位。根据历史数据,房地产和建筑业增加值占GDP的10%,房地产与五六十个行业有关,在房地产行业的带动下,相关产业的投资也呈现出回升的态势。因此,以民间投资为主的房地产行业将在拉动投资乃至经济增长的过程中发挥巨大的作用。

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