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房价调整不可避免 18个月内或现房价转折点  

2010-04-26 14:45:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 经济学者与开发商一致认为房价调整不可避免,有学者称18个月内或现房价转折点

  中国当前的楼市即将面临调整;当前中国经济最主要的问题是资产泡沫,18个月内更严厉的调控措施将陆续出台;近来土地供给加大,16个月左右会形成住房供给,压低房价……

  清华大学中国与世界经济研究中心与新华社《经济参考报》上周末共同举办了“破解迷局:聚焦中国宏观政策——清华大学中国与世界经济论坛”。在这次论坛上,经济学者与房地产开发商罕见的达成一致:中国房价近年来飞速上涨的走势不可持续。有学者认为,很有可能在未来1年半之内出现转折点。

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  作为一个宏观经济研讨会,与会人士开篇讨论多集中在中国经济的整体走势上。但是会议仅仅进行到半小时左右,话题就转到了房地产,原因无它——房价过高是当前中国经济面临的最大问题之一。

  香港科技大学经济学系教授雷鼎鸣说,中国去年货币供应量接近30%,但是到目前为止,物价并没有过快上涨,原因就在于由于存在产能过剩,资金进入实体经济利润率较低,大多数资金选择进入资本市场,更进一步的说就是进入楼市,于是房价被迅速拉高。

  不过在雷鼎鸣看来,目前内地的房价走势,很可能类似于1997年年初时的香港。随着政府调控,1997年底香港房价开始逐步下跌。据他介绍,如果以1997年底的房价指数为100来计算,2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37,目前也不过刚刚回升到78左右。

  清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵也认为,在未来18个月之内,一定会出现针对房价的更加见效的宏观经济调控措施。他说,今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好,对经济的增长、物价的走势都不必过于担心,主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下,出现了两个“从来没有出现过”。一是社会上,尤其是80后、90后的年轻人,对于现在房价如此之高,增长如此之快,从来没有如此强烈地表达过不满;二是国家在房地产价格上表达出来的调控也从来没有如此明确过。“"这两个从来没出现过"结合在一起,一定可以导致政策上的一系列变化,从而使房价在不久的将来出现一定的调整。”李稻葵说。

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹也给出了自己的理由。他说,解决房价的根本在于加大住宅开发的土地供给,只有这样市场上的住房供应量才能加大,进而压低房价。据他介绍,在北京,从开发商拿地到拿到预售证需要大约16个月。当前全国土地供给加大,所以可以预计未来房价会走低。

  他还表示,在香港有一个公式,用市场上的租金回报率减去资金有效成本,再减去物业税,这个数若低于-3%,市场会开始下跌。这在香港历史上曾出现过两次,一次是1992年,一次是1997年。对比香港,目前北京的情况是,二套房银行贷款利率为基准利率的1.1倍,即6.5%;按照中原地产统计,北京二手住宅租金回报率为2.9%,上海为2.3%,这样减下来是-4%左右,如果再减去1.2%物业税,减下来的数值会更低,远远超过香港-3%的临界点。“在这样的情况下,就是不出物业税,房价也非常危险。”他说。

  不过会上也存在着不同观点。中国社会科学院宏观经济研究所研究员袁钢明认为,中国现在已经出现了非常强的房价上涨预期,不是一两个政策出台就能起到效果。他说,当前中国的楼市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年间,日本房价上涨了16倍,民众预期居高不下。日本政府尽管出台了一系列政策,但都没有收到好的效果,最终由于房产税(类似中国当前探讨的物业税)的出台,房价持续下跌了20年。中国政府很可能会参考日本的经验,对物业税的出台非常慎重。

  “物业税一出,房价肯定会下跌。所以物业税出台要有一个时间表,要建立房价将会稳定下落的预期。”
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