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限制房企融资或许还有后招  

2010-04-26 14:50:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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证监会近日宣布,将联合国土资源部,加强对房地产企业融资的监管。这是国务院接连部署楼市调控新政以来,相关监管层首次明确宣布采取审慎限制房企融资的切实措施。

  证监会联合国土资源部率先对上市公司的股权融资进行监管,也许只是限制房企融资的第一步,因为好的监管,一定不会只是管住少数管理相对规范的企业,而放任数量更多、融资更不规范的其他企业。

笔者预计,在证监会之后,很有可能还会有其他部门出台限制房企融资的具体措施。

  对于任何一个企业、一个行业来说,融资都是生命线,它们的成长离不开金融支持,因而监管层一般不会轻易出台限制融资的措施。可以说,限制房企融资措施出台的目的,也只属于对不规范运作行为审慎的监管,精确打击式监管。还可以说,限制房企融资是楼市的高烧与部分房地产开发商过分投机而“引火烧身”的。此前对楼市最严厉的措施,不过是银行宣布提高首付门槛、大幅抬高利率,其剑锋只不过是欲消解泡沫化的投机性需求。然而,市场并不“听招呼”。很多地产开发商在2009年的疯狂楼市里大赚特赚,积累了相当的现金流。他们太有钱,就更容易疯狂,他们继续用钱抬拉地价、囤积土地。他们继续捂盘、搞假按揭,抬拉房价。他们像一些喝高了的酒鬼,他们不缺酒,缺的是理智。监管层当然应该夺掉这些酒鬼们手中的酒瓶。

  如果说提高住房销售信贷门槛是房产调控的一记直拳,那限制房企融资就是一记大勾拳,而此次限制和规范房企股权融资还只是大勾拳动了一根小指头。股权融资在房地产企业融资领域仅仅是非常小的一部分:目前境内上市的房地产公司79家,不到全国8万余家房地产公司的千分之一;2009年境内房地产上市公司通过资本市场融资仅442亿元,仅占当年房地产开发企业资金总额57128亿元的0.77%。

  先出小指头的好处是能点穴,首先它能缩小打击面。此次限制和规范房企股权融资,涉及的主要只是“存在违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等问题”的企业。其次,它还有很多引而未发的后招,其威吓力胜过打击力。

  真正有打击力的后招,还是银行出面。因为,对于每个房地产商、房地产项目而言,银行贷款几乎都是其主要资金来源。常规来说,项目开发资金至少70%来自银行信贷资金。因而限制房企融资诸多后招中最厉害的一招,莫过于出台直接针对开发商的贷款控制政策。时下的房地产预售制度,让地产商基本不用自己投入多少资金就能进行房地产项目开发,银行其实是最大的风险承担者。但如果有一天银行也不得不改变主意,略微提高一下开发商自有资金比例,大大缩短地产业的融资杠杆,请问“不差钱”的开发商们,是否受得了这结实的一拳么?

  总之,楼市高烧不退,宏观调控不止。早在4月17日,国务院下发的通知中就已明确要求,加强对房地产开发企业购地和融资的监管。也就是说,中央早已明确,不惜将限制房企融资作为抑制楼市高烧的重要手段。奉劝一些地产商,多多思量,别看错了行情,高估自己的能耐而低估政府的决心。

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