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物业税开征为何困难重重  

2010-05-25 14:47:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 2003年以来,中国房价持续上涨。同时,作为国际经验的“物业税”也逐渐进入公众视野,被作为控制房价的“储备手段”置于各种讨论,却一直在各大城市“空转”。全国各地试点已7年,物业税依然不见推出。这里,我们通过对关于物业税的一些列问题——“物业税”的涵义、物业税为什么一直难产、谁在支持或反对物业税、以及物业税到底能对老百姓带来什么好处——进行回顾,作为我们进一步考察物业税的基础。

物业税纳税可能性太低,技术手段一片空白
通常所说的“物业税”,又称“财产税”或“土地税”,是对居民、企业等所持有的房地产征收的税,其税值随房产升值而提高。 世界上大多数成熟市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。按国际惯例,物业税多属于地方税,也是一国财政稳定而重要来源。
作为持有环节的税收,物业税类似于个人所得税。由于物业税不从工资里直接扣除,开征物业税面对的第一个难题是,公民主动报税、纳税的可能性太低。开征物业税必须有详细明确的居民、企业等所持有的物业数量,这需要房地产、银行、税务等多部门之间建立统一的数据库,并要从试点城市扩大到全国统一的数据库,目前这一工作在任何试点“空转”城市都仅处于起步阶段。
开征物业税涉及税制调整,法律程序繁复
目前,针对房地产行业的税种名目繁多,包括大家比较熟悉的土地增值税、土地出让金、城市房地产税等多个税种。如果开征物业税,法理上应该取消可能产生重复征税的税种——而这又将涉及现有税务体系的大规模调整,甚至涉及中央和地方税收分成(分税制)的重新谈判。
物业税属于新的税种,开征物业税需要启动人大的相关程序:首先要列入规划,再由相关部门研究,还需要报人大讨论。即使开征物业税进入人大常委会讨论事项,还不能保证一次、两次就能够通过,这样时间相对会很长。
模拟征收不触技术细节,“空转”离现实还很远
物业税模拟“空转”,是指虽然没有实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。自2003年5月其,中国分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和32个县、市、区开展了“空转”试点工作。
然而,由于物业税开征面临着技术手段、法律程序的实际困难,而所谓的“空转”也只限于特定某个城市、省份试点,并且在实际操作中只涉及税务部门辖区内房产总数、按照一定的征收方式进行计算,模拟征收事实上从未涉及如何征收,如何监管,如何分配等技术细节。[详细]

物业税变身“房产税”:物业税“借壳上市”的尝试
物业税开征为何困难重重 - 我看我房 - 我的博客
作为“壳”的房产税,其法律依据是《房产税暂行条例》,实际上是一个国务院文件。
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“房产税”与“土地出让金”等税费重合,实际是重复收税。

物业税“华丽转身”:用房产税“旧瓶装新酒”
从4月17日开始,由于遇到现实操作中的诸多困难,讨论多年的“物业税”一夜之间变身“房产税”,希望通过房产税的形式“借壳上市”。比如,在近日对上海将开征“房地产税”的报道就宣称,“为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念,以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例,房产税征收对象是经营性物业,而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。 ”
这其中的“奥妙”在于,中国过去对经营性用房产征收“房产税”,并不涉及普通居民所拥有的房产,因此普通购房者对此并不知情。另一方面,由于房产税已经有相关条例,所以无须经过人大的立法程序,仅需要经过较短的修改《国务院暂行规定》的程序。[详细]
物业税“说变就变”,征税权或被滥用
针对物业税变身“房产税”的做法,有评论就指出,这是绕开开征新税种的法律程序和修改法律法规的程序,仅仅依靠“重新解释”,就能开征新税种,实际是对征税权的滥用。实际上,《中华人民共和宪法》全文中仅一处提到税,亦即,“第五十六条 中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。 ”这里没有说明政府是否有权征税,或者征税应该通过何种立法程序。实际上,现行的“房产税”开征依据,仅仅是国务院的“暂行条例”,政府征税,并没有强制要求要和人大商量。
新税旧税纠缠不清,开发商向谁买地
物业税开征遥遥无期,突然绕开物业税而“扩大房产税”。住房保有环节征税“借壳上市”,但旧有的税种是否取消?购房者在购买房屋时,实际上已缴纳了“土地出让金”等一系列税费,政府把本属于每个人的土地收为“国有土地”,然后再把70年的“使用权”卖给每个人,最后却还要多征收一道“房产税”。但另一方面,如果房产税推出、土地出让金被取消,土地开发又将陷入难堪的境地。开发商不需要从政府手里买地了,新开发土地如何分配、谁有权获得土地这些问题又将变得难以解决。

物业税:支持者与反对者的暧昧博弈
物业税开征为何困难重重 - 我看我房 - 我的博客
财政部财政科学研究所所长贾康21日表示,开征物业税势在必行,虽然不能改变房价上涨的整体趋势,但对于消除市场泡沫有积极作用。

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2010年5月17日,“新国十条”满月之际,一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严厉的房地产调控政策的消息,让房产股顷刻失色,后被国家发改委经济体制综合改革司司长孔泾源辟谣。

新税种带来新税源,财税主管部门力挺物业税
开征物业税就是加税,对于财税部门来说,财政有了新的增长点,税务部门有了新的任务,就要有更多的公务员负责征税。财政部财政科学研究所所长贾康是力挺物业税开征的支持者之一,他曾表示,开征物业税是“势在必行”。
据贾康的分析,保有环节的税收,是对冲房价上升的有力力量,它会使城市化进程中的需求表现、购买意愿和房价体现得更加理性和沉稳。在目前市场上有3种购房需求:自住、炒卖和囤房。自住型购房者,在有了物业税预期后,将会调整规划,可能从大户型转为实惠型小户型;炒卖型购房者,意识到持有成本上升后,炒房风险增加,那么就会在投资上更理性;囤房型购房者也在持有成本约束下,转为租赁或进入二手房市场来对冲这种持有成本。总体来说,这三种情况都会使得需求减少,供给增加,供需平衡更健康更理性。 [详细]
经济主管部门看中经济增长,对物业税持保留态度
事实上,目前房地产投资已占中国固定资产投资的半壁江山,而固定资产投资又是中国目前最重要的经济拉动力。今年一季度,在中央投资退出的背景下,全国投资增速依然维持25.6%的高位运行,主要原因也是房地产行业的支撑──一季度房地产投资增速高达35.1%,而去年同期仅为4.1%。经济主管部门着眼于保护尚不稳固的经济恢复势头,反对物业税过早推出看上去合情合理。他们似乎担心,房地产税会对房价“动真格”、房价受到打击从而影响整个房地产行业。
发改委、央行智囊:技术层面操作仍有问题
日前,国家发改委产业研究所所长助理黄汉权明确表态称,“房产税至少三年内不会出台”,他还表示,“不存在发改委版楼市新政,这是将发改委投资司关于‘十二五’规划中的房地产专项规划拿出来说事。”
与这一说法互相验证的则是国家税务总局公开表态:地方对房产税征收范围没有解释权。“根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,要把征税范围扩大到住宅,那就涉及到修改《暂行条例》,地方政府是没有权力的。”黄汉权认为这是房产税无法逾越的法律难题。“城市不动产产权确认、不动产资产评估等基础性工作都没有完善。”央行研究局研究员邹平座认为,技术层面同样无法操作。[详细]

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