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夫妻一方擅自卖房,房屋买卖协议仍有效  

2012-10-20 14:46:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 许多人对首套房二套房贷额认定都不是非常了解,卖掉一套房之后,再买算首套房吗?另外,夫妻一方擅自卖掉房子,签订的买卖协议是否有效?

我与刘某是夫妻关系,共同购置房屋一套,房产证的名字是妻老婆。后来老婆私自把房子卖给了别人,没有告知我,也没有经过我的同意,他们的房屋买卖行为是否有效?

  专家回复: 根据《民法》规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

  《物权法》第106条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,但是如果符合一些特定的情况的话,受让人是可以取得该不动产或者动产的所有权的。其中特定的情况就是指1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  提醒;夫妻关系存续期间一方转卖房屋是否无效,要从以下几个方面衡量:

  其一,购房者在主观上是否为善意。如,购房者不知道房屋的共有状况,或购房者有理由相信其为夫妻双方共同意思表示等。

  其二,是否支付了市场对价。若以明显低于市场价格购房,一是显失公平,二是难以体现购房者属善意取得;

  其三,是否办理完毕过户手续。若已办理完毕过户手续,交易行为已完成,所有权已转移,法院一般会倾向于保护善意第三人的利益。

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