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小产权房没有任何保障 损失难追讨  

2013-11-27 12:01:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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相比于商品房,小产权房的优势就是:廉价,吸引不少刚需购房者。然而,记者从广州市国土房管局以及法律界人士处了解到,购买小产权房存在很大风险。“集资房协议”、“公证合同”等不具有法律效力,不受法律保护。如果在建小产权房涉及违建而导致拆除,购房人只能找开发商索要购房款,购房人很可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款。

  部门说法

  买小产权房风险大合同不具法律效力

  相比于商品房,小产权房的优势就是:廉价,不少刚需购房者趋之若鹜。然而,记者从广州市国土房管局以及法律界人士处了解到,购买小产权房存在很大风险。

  首先,小产权房违法“身份”产权难办。由于非集体经济组织成员购买小产权房将无法办理房屋产权登记,不能享有依法保障的不动产权。这类房屋所谓的“集资房协议”、“公证合同”等不具有法律效力,不受法律保护。

  其次,由于小产权房不受法律认可,没有经过规划、土地、建设等部门的审批,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,这类房屋没有任何保障。因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题以及配套设施、物业管理、水电等方面的问题,因为房子本身没有合法身份,损失就无从追讨,也无法得到赔偿。

  另外,购买小产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款,如果该房是违建导致拆除,购房人只能找开发商索要购房款,购房人很可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  广东法制盛邦律师事务所律师陈亮认为,由于相对低廉的价格,小产权房吸引了众多消费者的眼球,但其中风险极大。“因为小产权房无法明确其合法归属,因此不能将其用于抵押贷款,更难以转手进行交易。”陈亮说,就目前的法律法规而言,“小产权房”所谓转正,仅为误读或开放商为提价而放出的“幌子”。“因此,消费者在投资买房时,一定要小心谨慎,防止自己的合法权益受损。”

  律师释疑

  违法交易律师见证也无效

  记者走访中,小产权房的销售人员称购买签合同时,让律师出份见证书,便有法律效力的,不管是自用或者出租、转让都没有影响,以后要是拆迁,也可以赔到很多钱。

  对此,广东红棉律师事务所律师张少武表示,小产权房没办法确定其合法归属,不能做抵押贷款。尽管有律师公证购买小产权房的说法,但小产权房交易是违法的,广州市律师协会明令禁止律师事务所对小产权房进行见证,给小产权房做的律师见证书也是没有法律效力的。

  40年租约不靠谱

  白云区红星村小产权房出售打擦边球,与购房者签20年或40年的租赁合同,这种方式是否可靠?

  对此,广东法制盛邦律师事务所的律师陈亮表示,这种租赁合同代替购买合同的方式风险很大。根据我国现行法律,这类租赁合同,最长仅能签订20年。我国法律并没有明文禁止小产权房的出租,因此,这种做法,无疑打了一个法律的擦边球。

  陈亮表示,在租赁的20年内,由于房屋原因,例如房屋被拆除等,导致合约无法履行的,租客有权向出租方讨要相应的补偿。但是,20年租期到后,出租方有权终止合同,万一开发商耍赖不再续签合同,消费者无法获得赔偿。

  名词解释

  什么是小产权房?

  小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  小产权房、乡产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能购买;另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。

  尽管中央明令禁止小产权房出售,且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险,但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势,迎合了不少人的需求。

  相关案例

  案例1小产权房是违建被拆

  2012年7月,花都区数百名业主,在花都区新华街曙光路东富花园,以6000余元一平方米的价格,购买了“小产权房”。没想到,今年9月,业主们接到通知,他们购买小产权房7层以上部分为违建。目前,该花园的小产权房已被围蔽,正着手对违建部分进行拆除,但赔偿问题仍在协商中。业主们后悔莫及,当初就受到该房房价比周边房价便宜近半的诱惑,才借钱购买的,现在可能落得房财两空。

  案例2买小产权房官司败诉

  1994年全国各地的画家入驻通州宋庄,逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因,陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件,至今已经形成13起讨房诉讼。

  2007年7月,画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书,法院判决合同无效,要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款,李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。

  2007年12月,二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效,但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔,李玉兰可就赔偿问题另行主张。

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